Лекция для 2 курса (гражданско-правовой профиль) по СК "Вещные права на объекты недвижимости"

 

Тема 2.  Недвижимое имущество как объект права собственности и других вещных прав   1.     Понятие и признаки недвижимого имущества 2.     Классификация объектов недвижимости 3.     Особенности правового режима недвижимости

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое». Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям: Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством». Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ). В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя. В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ). Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости: - это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости». Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное». - индивидуально-определенное имущество; - незаменимое имущество; - обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот». В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами. Исходя из перечисленных признаков в литературе дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей; Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота. Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ в из п.1 ст.130 ГК РФ был исключены "обособленные водные объекты"; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены "леса, многолетние насаждения" тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости. Вернемся к рассмотрению легального определения недвижимости. Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории: а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками; б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например здания, строения, сооружения. В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества. - недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр; - недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно; - недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; - недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства. Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе – была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости (часть из положений, которой уже нашли свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы: Во-первых, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре. Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст.132 ГК РФ. И как мы уже отметили, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты – уже исключены из перечня недвижимости. В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых). В юридической литературе не все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение «недвижимости». По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с «общего» - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей. На наш взгляд, нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия «недвижимая вещь – недвижимое имущество – недвижимость», по поводу чего звучат предложения в теории права. Как видно из текста статьи 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» - является синонимом «недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибки правоприменения. Что же касается известного спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости терминов «имущество» и «вещь», здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество". Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь". Указание же на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, его основной признак. Как правило, в научной литературе выделяют два критерия такого отграничения – физический и юридический. К физическим признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу: прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность и т. д. К юридическим признакам относятся: 1) государственная регистрация возникновения, изменения и прекращения вещных прав на недвижимое имущество; 2) место нахождения недвижимого имущества, по которому определяется порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; 3) увеличенный срок приобретательной давности по сравнению с объектами движимого имущества; 4) особая правовая судьба самовольной постройки; 5) особый порядок приобретения права собственности на безхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался. На наш взгляд, перечень юридических признаков не должен ограничиваться лишь вышеуказанными. Их следует дополнить таким признаком, как специфика принудительного прекращения вещных прав на объекты недвижимого имущества, выражающаяся в специальных основаниях прекращения, а самое главное, в порядке и последствиях такого изъятия, которые обладают определенными особенностями и отличаются от изъятия в принудительном порядке движимых вещей. Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что нет необходимости изменять легальное понятие недвижимого имущества, т.к. главная цель права – не идеальность формулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике, чему и служит понятие недвижимого имущества.   2. Классификация объектов недвижимости   Обратимся к видам недвижимого имущества. Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида: - недвижимое имущество по природе, - недвижимое имущество, названное таковым законом. К вещам, считающимся недвижимыми в силу их природы относятся земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д. К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям. Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на: 1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц; 2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя: - объекты, находящиеся в федеральной собственности; - объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации; - объекты, находящиеся в муниципальной собственности; 3) смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых. По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на: - недвижимость, изъятая из гражданского оборота; - недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте; - недвижимость, используемая для жилья; - недвижимость, используемая в предпринимательских целях; - недвижимость, используемая для общественно-значимых целей; - недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры. По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на: - земельные участки; - участки недр; - здания и сооружения; - помещения; - иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению; - предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности; - движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Рассмотрим вкратце понятие каждого из видов недвижимого имущества. Земельные участки. Как закреплено в ч.2 ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Важно подчеркнуть, что объектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования. Участки недр. Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I "О недрах" недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте. Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами. Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения). Легальное определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе, договора аренды. В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым). На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут. Согласимся с М.Пискуновой предлагающей классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические. Указанное назначение должно быть документально определено. На наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений. Представляются целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения: Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является "собственником" общей стены, пола либо потолка и что же, собственно, составляет объект их права собственности", в реальные споры на практике не выливаются. Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании. Считаем необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение). Жилые помещения. Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Наряду с понятием жилое помещение, жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Согласимся с экспертами, констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений. Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости. Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду. Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ.   3. Особенности правового режима недвижимости   T.JI. Левшина конкретизирует правовой режим недвижимого имущества (вещей) через включение в его содержание понятийного аппарата категории недвижимости, а также государственную регистрацию как основополагающий аспект возникновения прав и обязанностей на данную категорию имущества и особенностей перехода таковых. O. K. Крассов формулирует правовой режим земель в качестве совокупности прав и обязанностей лиц, пользующих земельный участок на основании закона. Таким образом, общее содержание особенностей правового режима недвижимого имущества (вещей) состоит из системы законодательных норм, содержащих дозволения и запреты в отношении субъектов, предметом гражданско-правовых отношений которых выступают объекты недвижимости. Также нельзя не отметить, что в числе приведенных мнений внимание исследователей останавливается и на факте значительной роли именно запретов и ограничений прав в характеристике правового режима объектов недвижимости. Подобная значимость роли ограничения прав, установления системы дозволений и запретов сопряжена со спецификой недвижимости как объекта гражданских прав. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества: как по затрагиваемым интересам конкретных лиц, вступающих в правовые взаимоотношения, так и с позиций стоимостного выражения категории недвижимости, в сравнении с движимыми вещами. Немаловажную роль в установлении законодателем ряда ограничений на оборот недвижимых вещей играет и особая значимость данной категории объектов гражданского оборота для государства и общества. Рассматривая действие конкретных норм ГК РФ, мы можем выделить следующую специфику правового режима недвижимости: 1) Обязанность участников гражданско-правого оборота исполнять процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершению сделок с ним (один из основных признаков отличий правового режима недвижимости от движимых вещей). Государственная регистрация недвижимого имущества (вещей) осуществляется на основании ст. 131 ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрация производится на вещные права, права аренды, доверительного управления и иные сделки по месту нахождения имущества. Регистрация исполняется уполномоченным органом в границах конкретного регистрационного округа посредством включения записей о правах на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действительность факта исполнения государственной регистрации, с 15 июля 2016 года, подтверждается, в силу вступивших в действие изменений в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В соответствии с новыми нормами, в стране прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных. 2) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК РФ); при совершении сделок по продажи недвижимости — при государственной регистрации перехода права собственности на объект к иной стороне по сделке (ст. 551 ГК РФ). 3) Установлен специальный режим приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ). 4) Существует особый порядок исполнения сделок с недвижимым имуществом, связанный с следованием прав на недвижимость правовой судьбе земельного участка. Например, залог недвижимости разрешается строго при наличии договора ипотеки земельного участка, на котором данное недвижимое имущество расположено, или его части, достаточной для целей использования таковой (либо права пользования залогодателя указанным участком, его частью). В случае заключения договоров купли-продажи, аренды и иных видов договора касательно земельного участка (ст. 552, 553 и 652, 653 ГК РФ), собственник недвижимости оставляет за собой право пользования конкретной его частью, на которой расположена данная недвижимостью и которая необходима для ее использования, согласно условиям заключенного договора (если же таковые условия не оговорены, используется право ограниченного пользования — сервитут). Законодательству, регулирующему правоотношения в области отчуждения недвижимого имущество, во всех отношениях характерно насыщенность положениями об ограничении прав на затронутые нами выше объекты. Рассмотрение специфики правового режима недвижимости, с учетом столь немалого количества существующих законодательных ограничений, на наш взгляд, нецелесообразно без приведения подобных ограничений, а именно: п. 2 ст. 260 ГК РФ (полный запрет или частичное ограничение изменения целевого назначения земельного участка), п. 3 ст. 209 ГК РФ (не нанесение ущерба окружающей среде), п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ (особые условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в рамках временного периода, закрепленного законодателем). Ст. 1 ЗК РФ также закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Сюда же можно отнести весь массив норм, регулирующих особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности субъектов в охраняемых и санитарных зонах; положения о защите окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и прочие нормы, охватывающие иные объекты, имеющие первостепенную значимость для государства и общества. Обобщение результатов проведенного исследования, позволяет заключить, что главная особенность правового режима недвижимого имущества (вещей) выражена в законодательно-установленных ограничениях на права в отношениях, возникающих между участниками гражданско-правового оборота по поводу объектов недвижимости.