Тема
5. Способы управления многоквартирным домом
§
1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
§
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
§
3. Классификация способов управления многоквартирными домами
§4.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
§5.
Товарищества собственников жилья
§6.
Управляющие организации
§
1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
Гражданское и
жилищное законодательство предусматривают специальную регламентацию некоторых
отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных
домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,
занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество
дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности
в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку
объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но
и другие объекты, в том числе и недвижимые.
Отношения
общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с разной степенью
детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может
принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом
возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения
общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они
складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные
комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и
другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного
жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в
жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями
общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между
собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего
пользования.
Следует
подчеркнуть, что объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных
домах, но находящегося в собственности разных лиц, происходит не по воле субъекта,
а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность
на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает
в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет
свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но,
поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без
вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на
жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество.
Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений
приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что,
приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.
Владение и
пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в
многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляются
традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной
недвижимости в жилищной сфере, совсем не обязательно оформленному в письменной
форме, а при разногласиях - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов
достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного
многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья.
В случае создания
объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в
праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена
"делегируется" юридическому лицу. Речь идет об управлении общим
имуществом и предоставлении его в пользование третьим лицам. При этом следует
иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по
отношению к жилому помещению, - сам собственник жилища не ущемляется в правах
владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.
Наряду с долей
в праве собственности собственник жилого помещения в многоквартирном доме несет
бремя содержания общего имущества. При этом доля обязательных расходов на
содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет
собственник помещения в нем, определяется долей в праве общей собственности на
общее имущество в таком доме указанного собственника (п. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 27 июня 2017 г. N 22 "О
некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и
жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору
социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (п. 14)
указал на то, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует
понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в
состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности
многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность
их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями,
помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором
расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций,
приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для
предоставления коммунальных услуг.
§ 2. Общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме
Жилищный
кодекс РФ детально регламентирует положение и процедуру проведения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом необходимо
отличать данное собрание от собрания в товариществе собственников жилья как
органа управления юридического лица. Собрание собственников решает вопросы,
связанные исключительно с осуществлением права собственности.
К компетенции
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие
решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе по вопросам,
связанным с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных
построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте
общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие
решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им;
- принятие
решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, в том
числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций;
- выбор
способа управления многоквартирным домом.
Следует иметь
в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в
многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения
такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются
общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые
помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в
многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может
быть созвано по инициативе любого из собственников. Правило о возможности
созыва собрания одним собственником вызывает сомнение, поскольку один
собственник теоретически может неоднократно, например два раза в месяц,
собирать собрания по одним и тем же вопросам, что вряд ли можно назвать
эффективным способом управления.
Общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если
в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их
представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При
отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее
собрание.
Собственник,
по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о
проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В
указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в
данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников
помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения
в письменной форме, либо оно вручено каждому собственнику помещения в данном
доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким
решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о
проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
должны быть указаны:
- сведения о
лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма
проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
- дата, место,
время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в
форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны
передаваться такие решения;
- повестка дня
данного собрания;
- порядок
ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на
данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
По общему
правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от
общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.
При
рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том числе
вопросов, связанных с его расширением или надстройкой), строительстве
хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего
имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом (в том числе о введении ограничений пользования
им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения
принимаются большинством - не менее 2/3 общего числа голосов собственников
помещений в многоквартирном доме.
Согласно
Федеральному закону от 28 ноября 2018 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в
статью 46 Жилищного кодекса Российской Федерации" снижено количество
голосов собственников помещений в многоквартирном доме, необходимых для
наделения совета дома полномочиями по принятию решения о текущем ремонте общего
имущества (2/3 голосов), до более 50% голосов от общего числа голосов таких
собственников.
Решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами
в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по
вопросам, не включенным в повестку дня собрания, а также изменять повестку дня
этого собрания.
Решения,
принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также
итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме
собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем
размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома,
определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и
доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через
10 дней со дня принятия этих решений.
Решение
собрания является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали
в голосовании.
Нельзя не
согласиться с высказыванием В.В. Андропова о том, что право на участие в
принятии решений общего собрания предполагает не только право присутствия на
собрании, но и подобно праву собственности включает в себя несколько
правомочий: право требовать созыва собрания; право участвовать в подготовке
проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с
проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса.
В тех случаях,
когда собственник помещения в многоквартирном доме не согласен с решением
собрания, он вправе обжаловать его в суде. Заявление о таком обжаловании может
быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник
узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств
дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного
собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения
не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение
убытков указанному собственнику.
В ст. 47 ЖК РФ
предусматривается возможность проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
Правом
голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по
вопросам, поставленным на голосование, в силу ст. 48 ЖК РФ обладают
собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником
помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
При этом
количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом
доме.
При
голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по
вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником предоставлен
только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением
данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по
содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
В случае если
решение собственников по вопросам, поставленным на голосование, содержит
несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного
требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание
указанного решения недействительным в целом.
§ 3. Классификация способов управления
многоквартирными домами
В целях
обеспечения нормального проживания граждан в жилом помещении многоквартирного
дома собственникам необходимо управлять этим домом одним из способов,
предложенных в ЖК РФ.
В ст. 161 ЖК
РФ указывается три способа управления многоквартирным домом:
1)
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом;
3) управление
управляющей организацией.
Конкретный
способ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение
общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех
собственников помещений в многоквартирном доме; на основании решения
заключается договор управления многоквартирным домом.
Следует
отметить, что при выборе управляющей организации третьего способа управления
многоквартирным домом с каждым собственником помещения в таком доме заключается
договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Федеральным
законом от 4 июля 2011 г. N 123-ФЗ в ЖК РФ введена новая норма (ст. 161.1), в
соответствии с которой в случае, если в многоквартирном доме не создано
товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при
этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном
доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из
числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета
многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не
осуществляется. При этом если в течение календарного года решение об избрании
совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или
соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный
срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в
повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета
многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о
создании в данном доме товарищества собственников жилья.
