Тема 2. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
§ 1. Общие
положения о праве собственности на жилые помещения
§ 2. Право общей
собственности на жилое помещение
§ 3. Защита
права собственности на жилое помещение
§ 4. Обеспечение
жилищных прав собственников жилых помещений
§ 5. Право
собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
§ 1. Общие
положения о праве собственности на жилые помещения
В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования
и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в
соответствии с его назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания
принадлежащего ему жилого помещения, т.е. обязанность собственника - содержать
имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в
соответствии с его назначением.
Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не
отличается большой спецификой правового регулирования.
Исходя из целевого назначения жилья можно сделать вывод о том, что
граждане – собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного
проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по
договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные
образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору
коммерческого найма, аренды либо безвозмездного пользования. Это объясняется
тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной
потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так,
организации для достижения уставных задач требуются производственные,
складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье.
Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения
могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных
условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права
собственности действует исходя не из жилищной потребности, а из соображений
жилищной, кадровой политики или других интересов.
Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с
законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права
собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит
на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые
помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям,
а также государственным и муниципальным учреждениям - на праве оперативного
управления.
Учитывая то обстоятельство, что названные юридические лица обладают
специальной правоспособностью, их жилищный фонд, как правило, предоставляется
их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.
Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и
иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации,
как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества
собственников жилья.
В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий
владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками
жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на
данное жилище.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в
принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на
условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
ГК РФ (п. 3 ст. 292) указывает на то, что в случае возникновения
препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо
собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений
их прав.
Неизвестное в таком виде как зарубежной, так и (до недавнего времени)
отечественной правовой системе рассматриваемое право, по выражению Г.А.
Суханова, "как бы "обременяло" такую недвижимость, в принципе
следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами".
Ст. 216 ГК РФ, в которой перечисляются вещные права, не упоминает такого вида
вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем названная
норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав.
Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, следует определить
круг субъектов данного права, упомянутых в указанной норме и именуемых
"членами семьи собственника жилого помещения".
По нашему мнению, данных субъектов условно можно разделить на четыре
группы лиц.
Во-первых, в узком смысле члены семьи собственника жилого помещения, т.е.
лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.
Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане,
хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого
времени не являющиеся членами его семьи.
В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица,
продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от
гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к
другому лицу.
В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения,
т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения
с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее
жилья.
Жилищное законодательство (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ) указывает на то, что к
членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с
этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его
дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в
исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника,
если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В Постановлении Пленума
ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 обращается внимание на то, что вопрос о признании
лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с
учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, исходя из следующего:
а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие
совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и
родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых
зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ).
Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами
его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с
собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения
ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной
материальной и иной поддержки;
б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие
родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья,
сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы
как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях
иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации
брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей
семьи.
Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого
помещения требуется не только установление юридического факта вселения их
собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления
собственника на их вселение, а именно вселялось ли им лицо для проживания в
жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания
по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма).
Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом
на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных
документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств.
При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в
частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными
и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг
перед другом, ведением общего хозяйства.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам,
судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17
декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации",
в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются
признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает
от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным
источником средств к существованию).
Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту
жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не
является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его
членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона о
праве граждан на свободу передвижения регистрация или отсутствие таковой не
может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод
граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами
субъектов Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом
помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке
судом наряду с другими доказательствами.
Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения,
проживающие совместно с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ имеют право
пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не
установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи
собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по
назначению, обеспечивать его сохранность.
Следует иметь в виду, что ч. 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет их правом на
вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения
ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан,
постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних
детей, а также ч. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение
своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов
семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии
закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за
членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на
вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (абз. 4 п. 12 Постановления
Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с
собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным
жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и
членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).
В ЖК РФ 2004 г. права членов семьи собственника получили достаточно
полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм)
права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при
одновременной защите прав и интересов собственников.
Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по
общему правилу прекращаются. В соответствии с ч. ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ в случае
прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право
пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого
жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между
собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника
жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права
пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего
члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания
обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право
пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть
сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения
суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным
жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник
исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением
суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право
пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается,
если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом
его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего
члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права
собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали
обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на
основании решения суда.
В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 рассматриваемым
вопросам уделено большое внимание (п. п. 15 и 16). В частности, указывается,
что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о
прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае
возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса
интересов сторон спорного правоотношения надлежит, исходя из положений ч. 4 ст.
31 ЖК РФ, решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права
пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им
встречного иска об этом.
Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за
бывшим членом семьи на определенный срок допускается ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при
установлении отсутствия у бывшего члена семьи собственника жилого помещения:
а) оснований для приобретения или осуществления права пользования иным
жилым помещением (т.е. у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого
помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым
помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора
долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского
правового договора на приобретение жилья и др.);
б) возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру,
заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения
(отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания
обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию
здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом
семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением,
суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных
обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена
семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и
другие заслуживающие внимания обстоятельства.
При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования
жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд,
согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи
собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения
обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных
бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные
обязательства.
Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных
обязательств определены СК РФ (п. 4 ст. 30, ст. ст. 80 - 105).
Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого помещения
обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи,
суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в
частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность
совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи
в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон;
период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет
обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;
наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения
другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника
жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом
своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть
предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.
§ 2. Право общей
собственности на жилое помещение
Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному
лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем с включением
жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей
собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество
государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность
проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не
одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения
гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у
супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей
совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение
может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из
собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения
таких долей (совместная собственность).
Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой. Совместная
собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным
законом (собственность супругов и членов крестьянских (фермерских) хозяйств).
Приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но
только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского
(фермерского) хозяйства.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при
отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами
соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от
размера их доли в общей собственности.
Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности
допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на
приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в
письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать
свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или
не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в
течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой
участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в
судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК
РФ).
--------------------------------
Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению.
В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску
любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо,
чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной
комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную
компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на
жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто,
то размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости
жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием
сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости с учетом
потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки
жилья обстоятельств.
Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое
супругами во время брака, является их совместной собственностью, ГК РФ
предоставляет супругам возможность заключения договора по поводу юридической
судьбы приобретенного имущества (ст. 256). Семейный кодекс РФ развивает данное
положение, называя такое соглашение брачным договором (п. 2 ст. 33 и гл. 8).
Супруги вправе заключить указанное соглашение как до вступления в брак,
так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и
женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех
случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое
имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального
оформления (п. 2 ст. 41 СК РФ).
В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на
нажитое во время брака имущество, в том числе и на жилье. К примеру, в договоре
указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака
имущество составляет 1/3, а у другого - 2/3. Супруги могут договориться и о
том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью.
В тех случаях, когда супруги являются участниками совместной
собственности, согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и
пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по
согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение
не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении.
По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным
образом) любое имущество, включая жилые помещения.
Семейный кодекс РФ ликвидировал этот пробел, указав на необходимость
нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом
находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст. 35). Очевидно,
что данная норма направлена на защиту семьи от необдуманных решений нерадивых
супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253
говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения,
пользования и распоряжения совместной собственностью.
Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной
собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли
предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд
может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей
или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности, в случаях,
если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал
совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения,
являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие
комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов
передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому
супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.
Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда
оно было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно,
второй супруг никаких прав на жилое помещение не имеет.
Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью
без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела
доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень
участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения,
так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество,
которое нажито во время брака, заключенного в установленном законом порядке.
После смерти пережившего супруга - участника совместной собственности
наследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то к наследованию
призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее
супругу единолично, и право на долю в общей собственности переходят наследникам
первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего.
На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в
праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если
жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. Например, гражданину принадлежит
на праве собственности трехкомнатная квартира, и он решил произвести отчуждение
1/3 доли в праве на жилье или 1/300 доли в праве на жилое помещение.
Рассмотрим оба варианта.
В первом случае надо иметь в виду, что данная возможность прямо не
предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также
нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ (содержащихся в п. 2 ст. 1:
"Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои
гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении
своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не
противоречащих законодательству условий договора" и в п. 2 ст. 421:
"Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами", а также в ст. ст. 209
и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не
противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению
доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует
действующему законодательству.
Во втором случае очевидно, что делиться на доли жилое помещение бесконечно
не может, и такое ограничение возможно и необходимо в силу его ценности, а
главное - целевого назначения. Минимальная доля в жилом помещении, полагаем,
должна устанавливаться федеральным законом.
§ 3. Защита
права собственности на жилое помещение
Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два
способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой; во-вторых, обязательственно-правовой.
Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты
права собственности.
К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся исковые
требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре
или его можно восстановить.
Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей
жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять.
Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из
владения собственника помимо его воли путем незаконного изъятия, незаконного
заселения или незаконного препятствия в осуществлении права владения им.
Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности
на жилое помещение - виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация - это
право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о
возврате конкретного жилища. Гражданский кодекс РФ (ст. 301) устанавливает
правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из
чужого незаконного владения.
Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гражданском процессе
истцом, оно доказывает, что ему принадлежит конкретное жилое помещение на праве
собственности, путем предъявления правоустанавливающих документов и что
ответчик незаконно владеет жилищем.
Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое
помещение, которое по незаконным основаниям выбыло из владения собственника.
Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было
передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору
коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона
(например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим,
а затем отмены этого решения согласно ст. ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях
собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты
права собственности.
Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить
на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев
позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении
судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления
воли ответчиков.
Добросовестным в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ признается приобретатель,
который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел
жилое помещение, не имело права его отчуждать, т.е. он невиновен. Конечно же,
возможности незаконного добросовестного приобретения недвижимости вообще и
жилища в частности существенно ограничены, так как право собственности на жилое
помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам,
которые подлежат государственной регистрации в органах Федеральной
регистрационной службы.
С сожалением приходится отмечать, что случаи добросовестного незаконного
приобретения жилого помещения возможны и нередко встречаются на практике, например
при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении
занимаемого жилого помещения.
Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда
отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например,
при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных
документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также
подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно
(п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору дарения.
Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе
требовать возмещения произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не
свыше размера увеличения стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ недобросовестным признается приобретатель,
который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого
помещения, т.е. являющийся виновным.
Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении
жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что
отчуждатель не имел на это права. У недобросовестного приобретателя собственник
вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный
владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого
помещения.
Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения
принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему
жильем на основании соглашения, например договора найма жилого помещения. Это
положение вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения
всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением
владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными
исками. Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по
осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи
использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для
хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается
монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких
случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и
собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями
- осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации
затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования
для обеспечения эксплуатации жилых помещений.
В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение
созданных препятствий для собственника.
Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об
устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав
собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении
собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления
иска отпадают. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав
собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом
порядке.
Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник
жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие
распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи.
Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение,
следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и
членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости,
но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого
помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое
помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.
Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также обязательственно-правовым
способом, который в свою очередь делится на договорные и внедоговорные виды.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных
обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом
ответственность.
В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина,
подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется
поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель
вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить
собственнику нанесенный ущерб.
Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред
причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако, если вред причинен
гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной
опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только
если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего
(п. 1 ст. 1079 ГК РФ).
§ 4. Обеспечение
жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для
государственных или муниципальных нужд
Как указывалось в § 1 гл. 2 настоящей работы, жилое помещение - это
недвижимость, т.е. кроме всего прочего объект, который непосредственно связан с
землей. Соответственно в случаях, когда возникает ситуация, связанная с
необходимостью изъятия земельного участка, на котором находится жилье, для
государственных или муниципальных нужд, изымается земельный участок и
соответствующее жилое помещение.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 (п. п.
20, 21) достаточно подробно разъяснил данный вопрос, вызывающий на практике
большое количество проблем. В данном Постановлении обращается внимание на то,
что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого
помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо
иметь в виду следующее:
а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции
РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд
применяются только при условии предварительного и равноценного возмещения и направлены
прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого
помещения;
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято
компетентным органом, т.е. органом государственной власти или органом местного
самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного
участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком
(собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного
(бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия
решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных
нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и
земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ; ст. ст. 9 - 11, 49, 55,
61, 63 ЗК РФ);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии
земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование
данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без
прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. ст. 49,
55 ЗК РФ; п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом
(например, ч. ч. 10 - 11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или
орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных
участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Федерации или
муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными
соответственно федеральными законами или законами субъектов Федерации,
удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение
международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного
или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка
в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);
г) соблюдение предусмотренной ч. ч. 2 - 4 ст. 32 ЖК РФ процедуры,
предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным,
а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная
процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии
жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ); государственную регистрацию этого решения
в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ); уведомление в письменной форме собственника
жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего
ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной
регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ
юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного
уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт
получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах
массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях,
Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть
признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного
жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у
собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти
(органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом
государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с
момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими
решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Пропуск данного срока является основанием для отказа в иске о выкупе жилого помещения;
е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения
является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или
попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся
без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем
известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения
необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК
РФ; ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и
попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и
законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к
участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии
соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения
взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или
подопечных (ст. 47 ГПК РФ);
ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника
принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого
жилого помещения, к участию в деле исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ должен
быть привлечен прокурор;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам,
указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого
помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе
упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого
помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения,
как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником
жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость
(например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента
получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о
принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого
помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих
использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости
жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);
и) требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении
собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть
удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так
как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого
помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по
соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника
изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания
ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного
самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается
обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения
взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по
правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого
помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в
собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения,
то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и стоимостью
нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения
выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон
обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое
помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности.
Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его
согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из
государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального
найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);
к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения
собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в
силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собственника;
л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого
помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на
жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или
предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в
собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом
Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Следует иметь в виду, что государственная регистрация решения органа
государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого
помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает
правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и
распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности
нести бремя содержания жилого помещения (ст. 209 ГК РФ; ч. ч. 2 - 4 ст. 30, ч.
5 ст. 32 ЖК РФ).
§ 5. Право
собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
Гражданское и жилищное законодательство предусматривают специальную
регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми
помещениями, находящимися в многоквартирных домах: собственнику квартиры в
многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под
квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности
в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку
объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но
и другие объекты, в том числе и недвижимые.
Следует подчеркнуть, что объединение имущества, не относящегося к жилью в
многоквартирных домах, но находящегося в собственности разных лиц, происходит
не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов.
Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как
следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в
многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на
возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку
существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов,
одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает
право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу
закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения,
т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно
вступает в отношения общей собственности.
Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным
в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляются
традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной
недвижимости в жилищной сфере, совсем не обязательно оформленному в письменной
форме, а при разногласиях - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов
достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного
дома может быть организация товарищества собственников жилья.
В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по
отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого
его члена "делегируется" юридическому лицу. Речь идет об управлении
общим имуществом и предоставлении его в пользование третьим лицам. При этом
следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника
по отношению к жилому помещению, - сам собственник жилища не ущемляется в правах
владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.
Наряду с долей в праве собственности собственник жилого помещения в
многоквартирном доме несет бремя содержания общего имущества. При этом доля
обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме,
бремя которых несет собственник помещения в нем, определяется долей в праве
общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (п.
2 ст. 39 ЖК РФ). Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 27 июня 2017 г. N
22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных
услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по
договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности"
(п. 14) указал на то, что под содержанием общего имущества в многоквартирном
доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого
имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и
безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан,
сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми
помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором
расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций,
приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для
предоставления коммунальных услуг.
Особенности правового
режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме:
1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;
2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от
жилого помещения;
3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать
самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности,
а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.
Объекты общего
пользования в многоквартирном доме
В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36, в редакции Федерального закона от 4 июля 2011 г. N
12-ФЗ) устанавливается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат
на праве общей долевой собственности:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том
числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные
шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме
оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам
и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников
помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их
досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой
и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся
в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации
и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке
объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
и законодательства о градостроительной деятельности.
Обращаем внимание на то, что критерием определения доли в общей долевой
собственности является площадь недвижимости, находящаяся в собственности. Доля
каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты
пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади
дома, если иное не установлено договором.
По общему правилу владение или пользование указанными объектами может
быть только общим.
Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из
собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных
интересов других собственников в этом же доме.
Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо
из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в
качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное
оборудование.
Общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме
Собрание собственников решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением
права собственности.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе по
вопросам, связанным с его расширением или надстройкой), строительстве
хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и
текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений
пользования им;
- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в
многоквартирном доме, в том числе об установке и эксплуатации рекламных
конструкций;
- выбор способа управления многоквартирным домом.
Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники
помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения
такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях
устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников
помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее
собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно
(имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме
или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам
помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней
до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику
помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников
помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения
в письменной форме, либо оно вручено каждому собственнику помещения в данном
доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким
решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения
данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда
должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно
ознакомиться.
По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются
большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие
в данном собрании.
При рассмотрении вопросов о реконструкции многоквартирного дома (в том
числе вопросов, связанных с его расширением или надстройкой), строительстве
хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего
имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом (в том числе о введении ограничений пользования
им), о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решения принимаются
большинством - не менее 2/3 общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном
доме.
Согласно Федеральному закону от 28 ноября 2018 г. N 435-ФЗ "О
внесении изменений в статью 46 Жилищного кодекса Российской Федерации"
<1> (вступил в силу с 9 декабря 2018 г.) снижено количество голосов
собственников помещений в многоквартирном доме, необходимых для наделения
совета дома полномочиями по принятию решения о текущем ремонте общего имущества
(2/3 голосов), до более 50% голосов от общего числа голосов таких
собственников.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников
помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе
принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, а также
изменять повестку дня этого собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения
собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого
было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом
в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников
помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном
доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Решение собрания является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали
в голосовании.
В тех случаях, когда собственник помещения в многоквартирном доме не
согласен с решением собрания, он вправе обжаловать его в суде. Заявление о
таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда
указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом
всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование
указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные
нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой
причинение убытков указанному собственнику.
В ст. 47 ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, в силу ст. 48 ЖК
РФ обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником
помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
При этом количество голосов, которыми обладает каждый собственник
помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в
данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество
в этом доме.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются
голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником
предоставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с
нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и
голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
В случае если решение собственников по вопросам, поставленным на
голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование,
несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не
влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Управление
многоквартирными домами
В целях обеспечения нормального проживания граждан в жилом помещении
многоквартирного дома собственникам необходимо управлять этим домом одним из
способов, предложенных в ЖК РФ.
В ст. 161 ЖК РФ указывается три способа управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном
доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Конкретный способ выбирается на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для
всех собственников помещений в многоквартирном доме; на основании решения
заключается договор управления многоквартирным домом.
Следует отметить, что при выборе управляющей организации третьего способа
управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в таком доме
заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего
собрания.
Федеральным законом от 4 июля 2011 г. N 123-ФЗ в ЖК РФ введена новая
норма (ст. 161.1), в соответствии с которой в случае, если в многоквартирном
доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется
жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в
данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома
из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного
дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. При
этом если в течение календарного года решение об избрании совета
многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или
соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в
трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в
данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета
данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Комментариев нет:
Отправить комментарий